大家好，我是楼克（kè）佳（jiā），今天和大家（jiā）聊一（yī）下，借款（kuǎn）过程中，如果（guǒ）拿（ná）房（fáng）产做抵押，当中所（suǒ）涉及的最容易被忽视的关键问题（tí）——户口。


        一般（bān）来（lái）说产（chǎn）权是属于房产证（zhèng）上的产权人，比（bǐ）如说房（fáng）产证上有（yǒu）两个人，如（rú）果没有特殊约定，通常一人占50%。但是（shì）如（rú）果有的房产证上是有特殊约定，可能（néng）其中（zhōng）一个人占70%，还（hái）有（yǒu）一个人（rén）占30%，就按照百分比来结算，这些（xiē）情（qíng）况下产权（quán）相对来说（shuō）都（dōu）比较清楚（chǔ）。

        还有一个容（róng）易被忽（hū）视的"隐形（xíng）问（wèn）题"就是房子里有户口，很多人（rén）买了（le）这个房子，入住不了，就是因（yīn）为户口（kǒu）的问题。昨天我（wǒ）看了一（yī）篇文章，有（yǒu）个（gè）人在上海（hǎi）买了阿里法拍上的房子，现在就是因为（wéi）户口的问题住不进去，他每（měi）年光利息（xī）的损失（shī）都将近（jìn）60万。所以抵押房产和购买拍卖的房子，一定要去关注户口的问题（tí）。

拍卖房不适用户口管理条例

        根（gēn）据（jù）国内的常驻户（hù）口管理条例第32条规定（dìng），应订立房屋买卖合（hé）同，并依法变更产权共有居住房的，如果是这个房子（zǐ）里有（yǒu）户口的，不迁走的话，你可以打官司让（ràng）他迁走（zǒu）。 如（rú）果是（shì）正常的房产交（jiāo）易，合同会写清（qīng）楚你（nǐ）首付多少，尾款（kuǎn）多少，最后什么时（shí）候把（bǎ）里面的户口（kǒu）迁（qiān）走，如果（guǒ）这个当中对方不迁走，打官司，法院是可以强制（zhì）把他户口（kǒu）迁走的，这是第一种（zhǒng）。


        第二种是通过（guò）法院（yuàn）判决、财（cái）产继承、亲属间购买产权份额等途径，发生产权转移或（huò）者（zhě）继承权变更的房屋，不适（shì）用（yòng）此条例。也就是（shì）说拍卖房不适用。

        所以如（rú）果你要看（kàn）拍卖房，比如说房子（zǐ）市（shì）值大概（gài）一千万，但（dàn）起拍价很便宜，只有600万，700万，你就一定要搞清楚这个房子是否有（yǒu）户口。

        如果说（shuō）没有（yǒu）户口相对来说（shuō）很好，如果是（shì）里（lǐ）面有三个户（hù）口，甚至（zhì）是（shì）五个（gè）户口，那就麻（má）烦了。即使这个（gè）房子的产权归你了，最后你要去处置的话（huà），他（tā）有居住权，他问你要三五十万一个都很正常。你不给他（tā）就赖着不走，因为按照规定拍卖的房子不能强（qiáng）制把（bǎ）他户口迁走。所以（yǐ）如果（guǒ）你（nǐ）是在法院里买拍卖（mài）房（fáng），你要去了解一下，这（zhè）里面有多少户口，需要多少（shǎo）钱迁走。


抵押前需签户（hù）口承诺（nuò）书

        如果是房子做了他项权利抵（dǐ）押登记的，在登记之前，也要去问一下房子里（lǐ）面是否（fǒu）有户口，有几个户（hù）口？你可（kě）以让他出示（shì）户口本，或者自己去派出所（suǒ）查一下，你说想买这个房子，确认（rèn）一下里面有几个户口。比如说里面有三个户口，就（jiù）让他写一个（gè）承（chéng）诺（nuò）："我（wǒ）是户（hù）口所有（yǒu）人（rén）我已知某某房（fáng）产已经（jīng）抵（dǐ）押（yā）给谁谁谁，如果出现了债权问题的话，我将自动迁离户（hù）口。

        这样万一最后（hòu）你要去处置他的房（fáng）子，拍卖他（tā）的房子（zǐ），他说我不（bú）知道，这个房子是我儿子的，以前我（wǒ）也出过钱的，儿子自己拿去抵押了，父母住在里面怎么办，你叫（jiào）我住到哪里去？产权给你，我（wǒ）一直居（jū）住在里面，一直住到（dào）我去世为止，那（nà）你怎么（me）办？所以一定要让父（fù）母知道一下儿子（zǐ）把这个房子拿（ná）出来抵押这个问题（tí）。

        所以，综上所述，户口还是非常重要的。拍卖和抵（dǐ）押（yā）当中都要去关注户口问题，之（zhī）前都需要了（le）解清楚，不要觉得这个房子便宜，买下来（lái）最后入住不了，也是一个（gè）巨大损失（shī）。

         今天关（guān）于拍卖房产（chǎn）和抵押房产中的户口的问题就聊（liáo）到这里，谢谢大家（jiā）！