大家好，我是（shì）楼克（kè）佳，今天（tiān）和大家聊一下抵押房产变卖中涉及的三大问（wèn）题。

        很多人（rén）借（jiè）款都是把房产拿来做抵（dǐ）押（yā）的，钱还不出以（yǐ）后（hòu），债权人（rén）可以变（biàn）卖抵押房（fáng）产来还债，那（nà）如何帮这（zhè）个抵押房产（chǎn）去找到（dào）最适合他（tā）的（de）买家（jiā），这是（shì）我（wǒ）们在现实中（zhōng）很常见的问题。


找（zhǎo）到合适（shì）的买家

         第一，最重要的是在抵押之前我们就要判断这个房子是否有（yǒu）价有市？

        比如说北上广（guǎng）的房子市价在（zài）1000万左右，里面（miàn）没有其它债务，你借给他500万，这种房（fáng）子就是刚需房，是有（yǒu）价也有市（shì）的，可以很快找到（dào）买家接手，还（hái）会有（yǒu）些余款，这（zhè）是有价有（yǒu）市（shì）的房子。

        另外一种（zhǒng）是办（bàn）公房、商铺，还有一（yī）些偏远城（chéng）市的（de）房（fáng）子（zǐ），相对来说就比较（jiào）难，一（yī）年（nián）半（bàn）载可能都找（zhǎo）不到合适买家。比（bǐ）如说（shuō）我（wǒ）碰到（dào）过在（zài）内蒙的别墅（shù），挂牌200多万（wàn），看（kàn）起来很（hěn）好（hǎo）的房子，但（dàn）我客户挂牌两年多了也（yě）没出手。因为疫（yì）情现在的办公楼和商（shāng）铺从租金到成交量都下跌很厉害，今（jīn）年和去年的价格（gé）就相差很厉害，所以你要首（shǒu）先去判断是否有（yǒu）价有市。

         第二，在卖房时要（yào）判断报（bào）价是否合理，比（bǐ）如你逼债（zhài）务人卖房的时候，他说（shuō）我要卖1300万，其实这个房子就只值1000万，那他可能就不想卖这个房子。所以你要判断这个房子卖（mài）的价格是不是合理，太低债务人吃亏，太高卖不出去，对（duì）你的（de）预期（qī）也有影响（xiǎng）。

        一（yī）般卖房（fáng）要么让他（tā）自己去卖，去中介（jiè）公司（sī）挂合理的价格，要（yào）么我们帮债权（quán）人挂（guà）牌（pái），有时他忙，或有（yǒu）时他（tā）不愿意，我们也会帮他去中介挂（guà）牌。最主要的是你去挂牌时，必须讲清楚真实原（yuán）因，是因为债务抵押的（de）问（wèn）题，现在还过不了户。切记你（nǐ）在（zài）和中（zhōng）介和买房子的人沟（gōu）通时，必须要非常（cháng）诚实，要说清（qīng）楚，最（zuì）好让对（duì）方全（quán）款付清，因为（wéi）你先要（yào）还这个抵押借款。


对买家（jiā）要（yào）坦诚（chéng）相告

        第三，你要熟悉房产抵（dǐ）押借款流程。比如说我们是债权人，这个（gè）房子（zǐ）市值1000万，抵押500万，我（wǒ）们要和（hé）买房的人讲清楚，必须先付给我500万，然后（hòu）我再（zài）去交易中（zhōng）心撤销（xiāo）抵押的（de）他项权利证（zhèng），在我撤销（xiāo）以（yǐ）后，才可以过户，否则（zé）的话，你们的房子是过不（bú）了户的。如果（guǒ）你不讲清楚，你（nǐ）真的去交割的时（shí）候，买房子的人会（huì）很担心，怎么钱付给（gěi）你了，不能马上办理过户。因（yīn）为撤销抵押以后要过七天才能过户，不是当天就可以过户的，所以一定要提前讲清楚（chǔ）。

        我现（xiàn）实中也碰到（dào）过几个案子，有一个（gè）老头欠的金（jīn）额不多，他就（jiù）是和买（mǎi）家（jiā）说清楚了，我欠人家30万，你今天先付30万给我（wǒ），我去还债，一个星（xīng）期以后过户，最后（hòu）交易顺利达成，这就是房东和买房人沟（gōu）通（tōng）得比较好的。

        还有一个（gè）案例（lì），我们已经到交易中心了，房东叫买房人先（xiān）付（fù）100万给债权人，买房（fáng）人就不肯了，他说你们没有和我说（shuō）清楚今天不（bú）能交易，我以为付了100万今天就（jiù）可以交易了。确实房东也不知道先要撤（chè）掉抵押过七（qī）天才能交（jiāo）易，他来还和我们商量，说你（nǐ）们是不是可以抵押先撤（chè）掉，让（ràng）他们交易以后再付（fù）款，那（nà）我们肯定拒绝（jué）了（le），抵押（yā）撤了万一有（yǒu）风险（xiǎn）呢，必须先拿到款再撤抵押。做了几番沟通，引入中介再担保，房东（dōng）还是先（xiān）把这个100万给付掉了。

千万不（bú）能提前撤（chè）销抵押

        有一个案（àn）例是欠我们小贷公（gōng）司（sī）200万，买房（fáng）人是个大学教（jiāo）授，他（tā）就（jiù）说万（wàn）一我200万付了以后你（nǐ）们不撤（chè）销怎（zěn）么办？他不放心，这（zhè）也可以理解。我就解释（shì）说我们是有牌（pái）照的正规小额贷款公司，不信（xìn）可以去公司看（kàn）一下，给写一个证明说收到某（mǒu）某200万房款后立刻撤销抵押。

        他又（yòu）说（shuō）撤（chè）销抵押（yā）以后（hòu），因为这（zhè）个案子已经到法院了，法院有一个流程，你保证（zhèng）我多（duō）少时间可以办这个交易（yì），我们只能实事求是地（dì）说法院的时间是不可（kě）控的，但（dàn）我们可以（yǐ）保证收到你的200万以后，当天我们就陪着你一起去法院，把撤销房（fáng）地产抵押的申请（qǐng）交到法院（yuàn）里（lǐ）去，但后面法院的时间我们是（shì）不可（kě）控的。

        后来他就到我们（men）小贷公司去看，的确是（shì）正规的，他当（dāng）天就付了200万给房东，房东立刻就还给我们，收到了这（zhè）200万以后，我们就把撤销房地（dì）产抵押的申请，交到了法院的（de）执行庭。但那时正好（hǎo）是（shì）过年，过了一个多月，法院（yuàn）又在（zài）郊区，他买的房（fáng）子是上海长宁区的，开车过（guò）去要一（yī）个半小时，法院（yuàn）也比较忙（máng），一直拖了一个多月。买（mǎi）房人就（jiù）着急了，担心怎（zěn）么还不能办过户。后来我（wǒ）们小贷（dài）公司老总通过（guò）私人关系和法院执行庭的（de）领导打（dǎ）了招呼，没几天（tiān）就撤销了，他就可以去办过户了。


        总（zǒng）结下（xià）来，在处理抵押房产借款中要注（zhù）意的三点问题：一是一定要（yào）和（hé）买房人说清楚有抵押在里面，这是（shì）瞒不过去的（de），二是你自己要清楚（chǔ）房子究竟值多少钱，你（nǐ）就能判断这个债务人会不会因为价（jià）格（gé）的问题去刁难（nán）你。三是要熟悉相关流程和手续，你要知道，一般的情况下是先还款，再去撤抵押（yā），再去交易，千万不（bú）要先（xiān）把抵押撤掉，因为万一他（tā）们不还款给（gěi）你，或（huò）者解（jiě）除抵（dǐ）押后又被别人查（chá）封，就没有保障了（le）。

        今（jīn）天关于抵押房（fáng）产如何找（zhǎo）到合适的买家，以（yǐ）及中间一些简单的流程，就和大家分享（xiǎng）到（dào）这里，谢谢（xiè）大家！